用途地域と住環境 土地探しで大切なこと

用途地域と住環境 土地探しで大切なこと

 

きららホームの井上隆元です。

『用途地域』とは、法律で都市計画区域に定められている地域の中で、

市街化区域内建物の用途を指定するためのもの で、

土地を選ぶ際に、とても重要なチェック項目となるものです。

自治体によって、無指定地域や都市計画区域外でも

用途地域が定められている場合もあります。

このうち、市街化調整区域は一般に、住宅を建てることが難しい地域です。

街の近くで広い田園が続いている場所は、

市街化調整区域に指定されている場合が多いですね。

 

この『用途地域』は、都市計画法で定められた土地の分類で、

住居、商業、工業の3つに大分され、

住居系はさらに8つの種類に分けられています。


↑ こんな感じ

2018年(平成30年)4月から「田園住居地域」が追加され13種類になっています。

今回は、これら『用途地域』を少し詳しくお話しします。

 

 

そもそも何で用途地域という区分があるのでしょうか?

それは市街化区域内で無秩序な土地利用が行われとしまうと

生活環境や業務に利便性に不利益が生まれるからなのです。

 

具体的には、閑静な住宅街の中に商業目的の高層ビル、

学校のすぐ近くにパチンコ店や風俗店、

大規模な工場が集まるところに一軒家、

どれもお互いが不便だし、環境悪化の悩みなど

自分の家に置き換えても、考えたくない場所になりますね。

それならいっそ、建物の用途に応じてエリアを分けてしまおうという訳です。

では、順に13種類の用途地域の紹介です。

 

①第一種低層住居専用地域

低層住宅(1~2階建て。3階建ての例もあり)を建てられ、

住環境を何より優先している地域です。

小中学校、小規模店舗、事務所兼住宅もOKです。

 

②第二種低層住居専用地域

①と同じく低層住宅を建てられます。

150㎡までの賃貸用小規模店舗までOK。

 

③田園住居地域

①と②の低層住居専用地域がベースとなり

農地の最低面積を300㎡に引き下げ、

一定の農産物の直売所・レストランを建てることを許可。

要は都市部の緑地保護のため、農地を保存する目的で設けられました。

 

④第一種中高層住居専用地域

他の規制が無い限り、高さ制限のない中高層住宅、

例えばマンションなども建築できます。

病院、大学、500㎡までの一定の店舗もOKになります。

⑤第二種中高層住居専用地域

④に加え、1500㎡までの一定の店舗や事務所(2階建てまで)まで緩和されます。

 

⑥第一種住居地域

ここからは「住居専用」地域ではなくなります。

階数制限のない3000㎡までの店舗、事務所、遊戯施設(ボーリング場など)、

条件付きでホテル、旅館もOKです。

もちろん住宅も建てられます。

 

⑦第二種住居地域

⑤に加え、さらに大きな店舗、カラオケボックスの建築が許可されます。

 

⑧準住居地域

第二種住居地域に加えて、道路の沿道の自動車修理工場の床面積が緩和されます。

そして劇場、映画館も建てられるようになります。

 

⑨近隣商業地域

ここより商業系の用途地域となります。

商業施設の制限がなくなり(風俗施設は制限)、

中心市街地の周辺に存在して、近隣住宅地の住民の利便性の増進を図ります。

住宅、小規模な工場もOKです。

 

⑩商業地域

百貨店、映画館、銀行、飲食店が集中的に集まって街を形成する地域です。

工場以外の制限がない地域なので、住宅も建てられます。

 

⑪準工業地域

⑩の商業地域と並んで、ほぼ全ての建物が建てられます。

ただし、大量の危険物を扱う、危険性のある工場が建てられません。

 

⑫工業地域

工場の制限がなくなり、住宅、一定面積以下の店舗もOKです。

しかし学校、病院、ホテルは建築できません。

 

⑬工業専用地域

完全に工場のための地域なので、他の建物は許可されません。

 

 

これらの分類の他にも、自治体によって

風致地区、特定用途制限地域など

様々な土地利用の制限が設けられている場合があります。

 

以上、『用途地域』についてお話してきましたが

「将来高層の建物ができるのは嫌」

\(*`Д´)/

などのこだわりがあるのなら、

土地を選ぶ際に、しっかりとチェックしたいですね。

 

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