用途地域と住環境 土地探しで大切なこと
きららホームの井上隆元です。
『用途地域』とは、法律で都市計画区域に定められている地域の中で、
市街化区域内で建物の用途を指定するためのもの で、
土地を選ぶ際に、とても重要なチェック項目となるものです。
自治体によって、無指定地域や都市計画区域外でも
用途地域が定められている場合もあります。
このうち、市街化調整区域は一般に、住宅を建てることが難しい地域です。
街の近くで広い田園が続いている場所は、
市街化調整区域に指定されている場合が多いですね。
この『用途地域』は、都市計画法で定められた土地の分類で、
住居、商業、工業の3つに大分され、
住居系はさらに8つの種類に分けられています。
↑ こんな感じ
2018年（平成30年）4月から「田園住居地域」が追加され13種類になっています。
今回は、これら『用途地域』を少し詳しくお話しします。
そもそも何で用途地域という区分があるのでしょうか？
それは市街化区域内で無秩序な土地利用が行われとしまうと
生活環境や業務に利便性に不利益が生まれるからなのです。
具体的には、閑静な住宅街の中に商業目的の高層ビル、
学校のすぐ近くにパチンコ店や風俗店、
大規模な工場が集まるところに一軒家、
どれもお互いが不便だし、環境悪化の悩みなど
自分の家に置き換えても、考えたくない場所になりますね。
それならいっそ、建物の用途に応じてエリアを分けてしまおうという訳です。
では、順に13種類の用途地域の紹介です。
①第一種低層住居専用地域
低層住宅（1～2階建て。3階建ての例もあり）を建てられ、
住環境を何より優先している地域です。
小中学校、小規模店舗、事務所兼住宅もＯＫです。
②第二種低層住居専用地域
①と同じく低層住宅を建てられます。
150㎡までの賃貸用小規模店舗までＯＫ。
③田園住居地域
①と②の低層住居専用地域がベースとなり
農地の最低面積を300㎡に引き下げ、
一定の農産物の直売所・レストランを建てることを許可。
要は都市部の緑地保護のため、農地を保存する目的で設けられました。
④第一種中高層住居専用地域
他の規制が無い限り、高さ制限のない中高層住宅、
例えばマンションなども建築できます。
病院、大学、500㎡までの一定の店舗もＯＫになります。
⑤第二種中高層住居専用地域
④に加え、1500㎡までの一定の店舗や事務所（2階建てまで）まで緩和されます。
⑥第一種住居地域
ここからは「住居専用」地域ではなくなります。
階数制限のない3000㎡までの店舗、事務所、遊戯施設（ボーリング場など）、
条件付きでホテル、旅館もＯＫです。
もちろん住宅も建てられます。
⑦第二種住居地域
⑤に加え、さらに大きな店舗、カラオケボックスの建築が許可されます。
⑧準住居地域
第二種住居地域に加えて、道路の沿道の自動車修理工場の床面積が緩和されます。
そして劇場、映画館も建てられるようになります。
⑨近隣商業地域
ここより商業系の用途地域となります。
商業施設の制限がなくなり（風俗施設は制限）、
中心市街地の周辺に存在して、近隣住宅地の住民の利便性の増進を図ります。
住宅、小規模な工場もＯＫです。
⑩商業地域
百貨店、映画館、銀行、飲食店が集中的に集まって街を形成する地域です。
工場以外の制限がない地域なので、住宅も建てられます。
⑪準工業地域
⑩の商業地域と並んで、ほぼ全ての建物が建てられます。
ただし、大量の危険物を扱う、危険性のある工場が建てられません。
⑫工業地域
工場の制限がなくなり、住宅、一定面積以下の店舗もＯＫです。
しかし学校、病院、ホテルは建築できません。
⑬工業専用地域
完全に工場のための地域なので、他の建物は許可されません。
これらの分類の他にも、自治体によって
風致地区、特定用途制限地域など
様々な土地利用の制限が設けられている場合があります。
以上、『用途地域』についてお話してきましたが
「将来高層の建物ができるのは嫌」
＼(*｀Д´)／
などのこだわりがあるのなら、
土地を選ぶ際に、しっかりとチェックしたいですね。
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