きららホーム代表 井上隆元ブログ「家づくりは幸せを生み出すもの」

土地について、お役立ち情報

自然災害が起こる可能性が高い地域を知るには 岐阜

自然災害が起こる可能性が高い地域を知るには 岐阜

 

きららホーム代表の井上隆元です。

近年、災害のニュースが次々と入るようになってきました。

 

震災・スーパー台風のような大きなものから

竜巻みたいな局所的なものまで、

毎年いや毎月、日本のどこかで何かしら発生しているようです。

そして一番身近なのが『ゲリラ豪雨』。

100ミリを超えたり2日間で1か月以上の雨が降ったりと、

どこで起こるか気象庁も予想が難しいそうです。

 

岐阜県瑞穂市から南へ、墨俣、安八町、輪之内町、海津市までは特に根尾川・揖斐川・長良川に挟まれて、

昔から輪中地域とも呼ばれてきた場所です。

(全国屈指の水難地帯として小学校の教科書に載っていますね)。

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水害の激しさは国もよく分かっていて、

明治時代に作られた東海道本線はこの地域だけが高い盛り土の上を走り、

国道21号線や名神高速も路面が周りより高くなっています。

そして川もないのに堤防があったり、小さな河川に似つかわしくない大きな堤防だったりと

初めてこの地に来られる方は、とにかく堤防の多さに驚かれるようです。

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これらはみな、水害を極力小さくしようとした先人の知恵と努力の賜物なんですね。

道を走っていると、わずかながら土地の起伏があるのに気づく時があります。

特に古い家が立ち並ぶところに多く、川の流れの両端に沿って土が堆積してできたことから

自然堤防とも呼ばれ、高い分浸水しにくい土地となっています。

 

さて、自治体には災害の起こりやすい場所を載せたハザードマップが用意されていて、

さらに災害時の避難場所等が書かれている防災マップというのもあります。

浸水や液状化の起きやすい地域は限られていますので、

こうした自治体の資料を使ってみるのはかなり有効な方法でしょう。

 

地名も昔からの土地の利用方法が分かる手助けになります。

沢、池、窪、川、新、田、江、牛などの字が入っている場合 、比較的低い土地が多いのだとか。

ただし現在では治水工事などで改善されている場合も多いので、

ここでもハザードマップをうまく活用されるといいですね。

また、山に近い土地の場合は別の観点から見る必要があることを付け加えておきます。

 

夢ハウスパートナー 株式会社きららホーム
代表 井上隆元

自然災害が起こる可能性が高い地域を知るには 岐阜

 

用途地域と住環境 土地探しで大切なこと

用途地域と住環境 土地探しで大切なこと

 

きららホームの井上隆元です。

『用途地域』とは、法律で都市計画区域に定められている地域の中で、

市街化区域内建物の用途を指定するためのもの で、

土地を選ぶ際に、とても重要なチェック項目となるものです。

自治体によって、無指定地域や都市計画区域外でも

用途地域が定められている場合もあります。

このうち、市街化調整区域は一般に、住宅を建てることが難しい地域です。

街の近くで広い田園が続いている場所は、

市街化調整区域に指定されている場合が多いですね。

 

この『用途地域』は、都市計画法で定められた土地の分類で、

住居、商業、工業の3つに大分され、

住居系はさらに8つの種類に分けられています。


↑ こんな感じ

2018年(平成30年)4月から「田園住居地域」が追加され13種類になっています。

今回は、これら『用途地域』を少し詳しくお話しします。

 

 

そもそも何で用途地域という区分があるのでしょうか?

それは市街化区域内で無秩序な土地利用が行われとしまうと

生活環境や業務に利便性に不利益が生まれるからなのです。

 

具体的には、閑静な住宅街の中に商業目的の高層ビル、

学校のすぐ近くにパチンコ店や風俗店、

大規模な工場が集まるところに一軒家、

どれもお互いが不便だし、環境悪化の悩みなど

自分の家に置き換えても、考えたくない場所になりますね。

それならいっそ、建物の用途に応じてエリアを分けてしまおうという訳です。

では、順に13種類の用途地域の紹介です。

 

①第一種低層住居専用地域

低層住宅(1~2階建て。3階建ての例もあり)を建てられ、

住環境を何より優先している地域です。

小中学校、小規模店舗、事務所兼住宅もOKです。

 

②第二種低層住居専用地域

①と同じく低層住宅を建てられます。

150㎡までの賃貸用小規模店舗までOK。

 

③田園住居地域

①と②の低層住居専用地域がベースとなり

農地の最低面積を300㎡に引き下げ、

一定の農産物の直売所・レストランを建てることを許可。

要は都市部の緑地保護のため、農地を保存する目的で設けられました。

 

④第一種中高層住居専用地域

他の規制が無い限り、高さ制限のない中高層住宅、

例えばマンションなども建築できます。

病院、大学、500㎡までの一定の店舗もOKになります。

⑤第二種中高層住居専用地域

④に加え、1500㎡までの一定の店舗や事務所(2階建てまで)まで緩和されます。

 

⑥第一種住居地域

ここからは「住居専用」地域ではなくなります。

階数制限のない3000㎡までの店舗、事務所、遊戯施設(ボーリング場など)、

条件付きでホテル、旅館もOKです。

もちろん住宅も建てられます。

 

⑦第二種住居地域

⑤に加え、さらに大きな店舗、カラオケボックスの建築が許可されます。

 

⑧準住居地域

第二種住居地域に加えて、道路の沿道の自動車修理工場の床面積が緩和されます。

そして劇場、映画館も建てられるようになります。

 

⑨近隣商業地域

ここより商業系の用途地域となります。

商業施設の制限がなくなり(風俗施設は制限)、

中心市街地の周辺に存在して、近隣住宅地の住民の利便性の増進を図ります。

住宅、小規模な工場もOKです。

 

⑩商業地域

百貨店、映画館、銀行、飲食店が集中的に集まって街を形成する地域です。

工場以外の制限がない地域なので、住宅も建てられます。

 

⑪準工業地域

⑩の商業地域と並んで、ほぼ全ての建物が建てられます。

ただし、大量の危険物を扱う、危険性のある工場が建てられません。

 

⑫工業地域

工場の制限がなくなり、住宅、一定面積以下の店舗もOKです。

しかし学校、病院、ホテルは建築できません。

 

⑬工業専用地域

完全に工場のための地域なので、他の建物は許可されません。

 

 

これらの分類の他にも、自治体によって

風致地区、特定用途制限地域など

様々な土地利用の制限が設けられている場合があります。

 

以上、『用途地域』についてお話してきましたが

「将来高層の建物ができるのは嫌」

\(*`Д´)/

などのこだわりがあるのなら、

土地を選ぶ際に、しっかりとチェックしたいですね。

 

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岐阜県瑞穂市十七条737-1
お客様専用ダイヤル
0120-28-5893

用途地域と住環境 土地探しで大切なこと

 

 

不動産会社 土地のお得情報は行った人勝ち?

不動産会社 土地のお得情報は行った人勝ち?

 

きららホーム代表の井上隆元です。

インターネットを使って土地探しをすると、

どの会社のHPも似たような情報ばっかり・・・

こんな経験をされてませんか?

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(写真はイメージです。念のため・・・)

 

条件が本当にいい土地情報は、広く発信される場に出てくるのは少ないそうです。

理由は、新規物件の情報が入ると

不動産会社に土地探し依頼をしている人、お得意さんにまず紹介するからで、

それで買い手が決まらなかった土地を、人件費・広告代を払って

ネットやチラシ、雑誌で広告する仕組みだからです。

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不動産会社に行くだけで、あなたが手にする土地情報が増えるのなら・・・

それも、まだ宣伝されていない新鮮な情報なら・・・

行かないと損すると思いませんか?

 

そりゃ全部の会社がそんな風にしているわけではないと思いますが、

新しい土地情報を手に入れるチャンスが少しでもあるのなら、

なるべく定期的に、いくつかの不動産会社に行ってみたいものですね。

 

不動産会社の社員さんも人間です。

何度も会話を交わし、あなたの条件や予算なども正直に伝え、

誠実な対応を続けるなら信頼関係も出来上がっていきます。

すると、土地を選ぶ際の大事なポイントやお勧めなどの

役立つ情報を教えてくれるかもしれません。

 不動産会社の良し悪しを見る目も養われていきますしね。

 

もし可能なら、希望する地域にある不動産会社すべてを訪問してみるのも手です。

その後にあなたの基準で選んでいけばいいのです。

最初から見分け方が分かる人は少数ですし、そうなるには一定の時間が必要です。

見る目を養うことは、この先いろいろ役立つ場面が出てくるかもしれませんしね。

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あっ、そうそう、土地を探すのに気をつけておくべき点をお伝えします。

 

『場所や金額だけで土地を探さない』

宅地にはすべて、容積率・建ぺい率、用途地域などが設定されていて

さらに道路や水路、隣地などの関係もあり、

これらを理解しないまま土地を選んでしまうと、

要望に沿う家が建てられない場合があるのです。

土地を決めてしまう前に、建築に詳しい人に見てもらうと

そんな失敗を防ぐことができますよ。

 

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不動産会社 土地のお得情報は行った人勝ち?

 

土地探しの時、不動産会社をチェックする方法

土地探しの時、不動産会社をチェックする方法

 

きららホーム代表の井上隆元です。

 

土地を探しておられる方はたくさんいらっしゃいますが、

一般的な土地を探す方法は、

・インターネットを使う

・新聞や折込チラシ、雑誌を調べる

・不動産会社へ出向く

・住宅会社から教えてもらう

・日頃の暮らしの中で、売りに出される土地がないかアンテナを張る

というところですね。

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このうち、一番実行しにくいのは

不動産会社へ出向く、というものでしょうね。

実行しにくい、というよりは敷居が高い、の方がしっくりきます。

私たち工務店もそう思われているのかも(笑)

「営業されたら嫌だな」

「高い物件紹介されたらどうしようか」

なんて警戒心が湧くのは無理からぬ事。

だからこそ賢い選択が出来るようになるので、大事な感情なんですね。

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さて、不動産会社をチェックする方法についてです。

都道府県の不動産業担当部署 (岐阜県の場合だと、都市建築部・建築指導課)では

「宅建業者名簿」というものを閲覧できます。

そこには過去の行政指導の有無、実績などのデータが載っています。

 

具体的なチェックポイントです。

・宅地建物取引業者の免許証番号。( )の数字は営業年数

・営業実績:過去5年間の取り引きについて

・商号、所在地、代表者:変更の多い業者は要注意です!

・取引主任者(従業員):社員の出入りが多い業者も要注意!!

・資産状況

・納税の状況

・宅建業法違反での行政処分があるかどうか

・業界団体への加入状況:加入していれば、団体によるチェックを期待できる

 

正直ここまでして調べるのは面倒で大変です。

でも土地を決めようかという際、

「土地はOK。ただこの不動産屋さんは信頼してもいいの?」と不安になった時、

このチェックポイントを思い出してもらえたら 、役立つかもしれません。

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ちなみに免許証番号については、ホームページや店頭でも確認できます。

特に( )内の数字は必ず見てください。

 

もっと幸せになるための家づくり、応援しています。

 

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土地探しの時、不動産会社をチェックする方法

 

土地の『建築条件付き』 メリット・デメリット

土地の『建築条件付き』 メリット・デメリット

 

きららホーム代表の井上隆元です。

マイホームを建てるために土地を探していらっしゃる方は大勢いらっしゃいます。

土地には『建築条件付き』と『建築条件なし』の2種類があって、

トラブルは『建築条件あり』の方が起きやすいということを、ご存じですか?

今回は『建築条件付き』の土地について、メリット・デメリットをお話しします。

 

建築条件付きというのは、土地の売買の際、土地を売る業者が指定する住宅会社と

家の契約をすることを条件にする売買形式を言います。

 

◆メリット

①分譲地であれば、街並みの景観を揃えてお洒落なイメージを演出するとか、

 ペット共生団地など、販売業者と価値観が一致すれば満足度が高くなるでしょう。

②建物に特段のこだわりがなく、駅近など生活の利便性を優先したい人の場合、

 住宅会社を選ぶ手間を無くせて、その分楽になります。

③建築中のあなたの家を見られるので、建売住宅をポンと買うより安心できます。

 

◆デメリット

①契約が優先され、詳細なプラン決めは後回しになる場合が多々ある。

②プランをゆっくり練る時間がない。着工を急かされる。

③どちらかというと業者優位。

④仕様面で後々トラブルになる場合がある。

意外と短所が多いんです。

 

「自由設計」と言いながらも制約が多くて、こだわりの家づくりが出来なかった、と言う声もあります。

あわてず急がず、住宅会社との事前打ち合わせや建っている家を見せてもらうなど、

納得して契約に臨みたいですね。

 

 

◆◆ 『お値打ち』『割安』『お買い得』のウラにあるもの ◆◆

「通勤に便利なのに安く土地と家が手に入る」

「指定の会社で建てれば、さらに値引き」

物件によっては周辺の相場よりも数百万も割安感がある場合もあり、ものすごく魅力的に見えませんか

 

でも、そんな時にこそ冷静になって

・なぜ安いの?  理由は?

・相手のメリット・デメリット

・自分のメリットとデメリット

と順に考えてみてください。

 

もしかするとその『建築条件付き』は、

あなたよりも業者を守る内容なのかもしれません。

「あと1つしか残ってませんよ」と契約を迫られても、

あなたが納得いくまでは慎重に選んでくださいね。

 

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土地の『建築条件付き』 メリット・デメリット

 

盛土の造成宅地と地震の関係

盛土と地震の関係

 

きららホーム代表の井上隆元です。

盛土というのは、山などを削り、削った土を運んできて

土地を平らにしたり、地盤をかさ上げすることを言います。

あなたの住む地域にも、大規模に盛土して造成した土地があります。

 

↓ JRの東海道線。これも立派な盛土のひとつですが、今回は宅地に限ってお話ししますね。

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実は瑞穂市内にも、盛土による大規模造成地 が存在するんですよ。

 

盛土は地震には強くないんです。

土を山盛りにしても崩れないのは、摩擦の力が働いているからで、

横に揺らすと、土自体の重さによって 崩れてしまいます。

これに水が加わると、さらに崩壊の可能性が高くなります。

 

2004年の新潟中越地震では、盛土が崩れて擁壁が壊れたり、

家が傾く被害が多く発生しました。

最近では熊本地震でも、同じような被害が多発しました。

 

盛土が崩れる被害に遭った場合、小規模な場合は原則自己負担による補修が必要になります。

国が一部費用を出してくれる特例もありますが、どちらにせよ大きな負担になりますね。

 

日本は外国と比べ、宅地に適した平らな土地が少ない国と言われています。

そこで、高度成長期に山を削り、土を盛って平らな土地を作りました。

こういう大規模な盛土による造成地は、全国に多数存在しています。

 

それでは、そういった造成地の情報はどうすれば手に入るのか。

国の主導により各自治体が情報公開を進めています。

現在は全体の38%ほどにとどまっているようですが、

これからどんどん進んでいくでしょう。

 

地震や豪雨など、地盤に関わる自然災害が増えています。

あなたが暮らす地域で情報公開されていれば、

ぜひとも土地選びの参考にしてくださいね。

また、自宅の土地やまわりをチェックすることで防災意識を高め、

災害を防いだり被害を軽くするのに役立つことも期待できますね。

 

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盛土と地震の関係

 

土地の建ぺい率と容積率って何ですか?  岐阜県瑞穂市近郊での家づくり

土地の建ぺい率と容積率って何ですか?  岐阜県瑞穂市近郊での家づくり

 

きららホームの井上隆元です。

家を建てるには土地が必要です。

 

(;`Д´)/  当ったり前だっちゅーの! 空や水の中に建てる人おるかい!!

 

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土地には「建蔽率(けんぺいりつ)」と

「容積率」という2つの言葉が付いてまわります。

 

「建蔽率」というのは、土地に対して住宅の投影面積つまり、

真上から光を当てた時の陰になる面積(軒先の出1m以内を除く)を指します。

1階+2階の面積ではありませんので、お間違いなく。

 

敷地の何%までなら建ててもいいですよ、って決められているんですね。

例えば建蔽率60%の場合、土地が70坪なら家を42坪まで、

庭や駐車場を28坪以上にしなさいよということです。

建蔽率の値が低いほど、隣の家との間隔が広くなります。

 

そして「容積率」は、土地の面積に対する建物の延床面積の割合になります。

容積率150%の場合、土地が60坪なら

60坪✖150%=90坪 の延床面積の建物が建てられます。

一定の条件をクリアできれば、1フロア30坪の3階建ても可能になります。

容積率が低いほど、空が広く見えるようになります。

 

「建蔽率」も「容積率」も、土地がどのように指定されているかで違います。

建てたい土地の「建蔽率」と「容積率」を調べることで、

どの程度の閑静さのあるところか、どんな大きさ・形の家が建てられそうか

ある程度までは予想できます。

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「土地に対して、なるべく大きな家を建てられる方が得じゃん!」

そう思われたあなた、

事は単純じゃないんですんね。

 

一般に言う『閑静な住宅街』ってのは

建蔽率や容積率が低い土地が当てはまってる場合が多いってのはご存知です?

田舎は土地が広いので、そう感じませんが

街で庭の広い家が多く建つ住宅街に行くと

何となく分かるはずです。

 

庭が広い、背の高い建物が少ない、派手なお店も少ない・・・

どちらが住む心地がいいかは好みによりますが。

 

 

土地を買う予定があるなら、事前にチェックしておいた方が良さそうですね。

 

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境界ブロック工事 岐阜・きららホーム

境界ブロック工事 岐阜・きららホーム

 

きららホーム代表の井上隆元です。

本巣市の造成中の現場は、ブロック積みの真っ最中です。

距離が長いので、積むのにも時間がかかります。

このブロック工事が終わったら、隣地の方がお庭の工事を始められます。

そちらにはブロックも擁壁もなく、土を目いっぱいに入れられるとのことで、

今回は境界線から1cmのところで、ブロックを積んでいます。

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境界から何cm下がるかは、お客様と隣地の方との間で決めていただきます。

きららホームだけでなく、ほとんどの会社がそうだと思います。

その内容によって、3cmになったり10cmになったりと、いろいろです。

お隣同士、仲良く住んでいただけることを願っています。

 

さて、こちらは東の角。

昔からの溝があり、深くなっていますので、

ご覧の通り、一段下げて積んでいます。

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熟練の職人の手によるので、早く進んでいきます。

ブロック工事が終わったら、掘り出した土を元に戻す埋め戻しに入ります。

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埋め戻して整地してきれいになったら、

造成工事の終了となって、次の工程に移っていく予定です。

 

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宅地の造成 隣地との境

宅地の造成 隣地との境

 

きららホーム代表の井上隆元です。

岐阜県本巣市の新築現場での、造成工事の様子です。

隣地との境に積むブロックの基礎を作るために、パワーショベルで掘っています。

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この辺りの土地は河川が作る扇状地のようで、水の引きが早いので助かります。

一見して畑土のように見えますが、砂利と砂がたくさん含まれていて、

よーく締まった土なのが、ガリガリという重機の引っ掻く音で分かります。

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隣地との境というと境界のことなので、お隣の土地も掘ってしまいますが、

境界を兼ねたブロックを積むのに必要なので、止むを得ません。

もちろん承諾はいただいていますよ。

 

ブロックを積むと、断面を見るとLの字のような形になりまして、

これは倒れないようにするからです。

なので、下の方は地面の中に埋め込むんですね。

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そして道路との境では、いっぱいまで積まずに、わざと空けてあります。

これは隅切りと言って、車がスムーズに曲がれるようにするためで、

よく道路の角で、ナナメに切ってあるのを見かけると思います。

この後型枠を入れ、鉄筋を組んだら

ベースコンクリートを打ちます。

 

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山土での埋め立てと盛土 岐阜

山土での埋め立てと盛土 岐阜

 

きららホーム代表の井上隆元です。

土地の埋め立てや盛土には、山土を使うことが多いです。

今日は山土を入れて均す作業の様子を撮りました。

敷地を道路より高くします。

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一般的に山土は、50cmもあるような石がごろごろ混ざっているものですが、

後で土を掘る必要が出てきた時には、

 

(;`Д´)/  めっちゃ大変だがやー

 

ってなってしまうので、

細かい土を入れるように指示してあります。

近くの山から、岩盤を砕いてできたので山土。

それをダンプで運び入れるんです。

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ダンプは土を取りに行くために、山の上の方の『採石場』まで登っていきます。

そう、ゴレンジャーに始まり、

来年はジュウオウジャーが放送されるという、

スーパー戦隊たちが闘いの場に選んできた、

あの『採石場』です。

 

そこから運ばれた、

歴代のスーパー戦隊たちの、血と汗と涙が浸み込んだ土が、

(;`Д´)/ 浸み込んでないっつーの!

敷き詰められました。

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きれいになって、これならどこに車が入っても大丈夫。

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足を取られて身動きできない…

もう、こんなことにはなりません。

地盤調査の結果は、まだかなー?

報告書の到着が待ち遠しいです。

 

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